Les centres commerciaux de type B connaissent-ils un regain de popularité ? Analyse du changement surprenant dans l'investissement commercial.

• Personnel du T-ROC
• 18 février 2026
• 4 minutes de lecture

Pendant des années, le discours dominant sur le commerce de détail américain a opposé deux marchés : les centres commerciaux de catégorie A, florissants et synonymes de luxe et de forte fréquentation, et les centres commerciaux de catégorie C, voués à la démolition. Cependant, à l'aube de 2025, une nouvelle tendance se dessine. Des acteurs majeurs comme Simon Property Group et Walmart ils tournent leur regard, et leurs capitaux, vers les centres commerciaux de catégorie B, souvent négligés.

Mais qu’est-ce qui motive cet intérêt soudain pour les centres commerciaux de taille moyenne, et ces investissements peuvent-ils survivre au déclin continu des grands magasins traditionnels ?

Définition du centre commercial « B »

Pour comprendre cette évolution des investissements, il faut d'abord définir le contexte. Traditionnellement, le secteur du commerce de détail évalue les centres commerciaux en fonction de leur productivité des ventes et de leur taux d'occupation :

• Centres commerciaux : Des destinations de premier ordre avec des ventes robustes (dépassant souvent 500 à 800 dollars le pied carré) et des locataires de premier plan.

• Centres commerciaux B : Des artistes de niveau moyen, générant généralement environ 300 $ le pied carré avec un taux d'occupation moyen et peut-être une ou deux chambres vacantes parmi les commerces principaux.

• Centres commerciaux C : Actifs sous-performants présentant des taux de vacance élevés et un entretien différé.

Selon les analystes de Green Street, environ 300 centres commerciaux de type B sont actuellement en activité aux États-Unis. Alors que beaucoup étaient auparavant négligés, ils deviennent désormais en première ligne des stratégies commerciales. Réaménagement du centre commercial B.

Pourquoi maintenant ? La rareté des espaces de « qualité ».

Le principal moteur de cette revitalisation n'est pas seulement la nostalgie, mais aussi le manque d'alternatives. Malgré les fermetures de magasins très médiatisées, le taux global de vacance des commerces de détail aux États-Unis reste remarquablement bas, se situant juste au-dessus de la moyenne. 4%.

Les détaillants souhaitant se développer constatent que les centres commerciaux de catégorie A affichent complet. Cela crée un effet d'entraînement : les propriétaires peuvent intensifier leurs efforts de location dans les centres commerciaux de catégorie B afin d'attirer les marques qui ont besoin d'une présence physique mais qui ne peuvent pas accéder aux centres haut de gamme. Comme l'a récemment souligné David Simon, PDG de Simon Property Group, l'entreprise réoriente sa stratégie, passant d'une concentration exclusive sur les centres commerciaux de catégorie A à un important programme de croissance pour les centres commerciaux de catégorie B en 2025 et 2026.

Études de cas : De Pittsburgh à Long Island

Deux projets majeurs mettent en lumière les différentes voies empruntées. Réaménagement du centre commercial B peut prendre :

1. Le rafraîchissement cosmétique : Centre commercial Smith Haven

Simon Property Group lance son programme de gamme B au centre commercial Smith Haven, à Long Island. Cette approche repose sur le modèle de la « rénovation ».

• Revêtements de sol et aménagements intérieurs modernisés.

• Nouveaux aménagements paysagers et signalétique modernisée.

• Une aire de restauration entièrement rénovée.

• Attirer les « mini-ancres » modernes comme Zara et Sur la table.

2. La transformation en centre commercial à usage mixte : le centre commercial de Monroeville

L'approche de Walmart dans la région de Pittsburgh est plus radicale. En partenariat avec Cypress Equities, l'entreprise souhaite transformer le centre commercial Monroeville en un site à usage mixte. Ce projet intègre commerces, logements, hôtels et bureaux, métamorphosant ainsi un centre commercial en un véritable quartier.

Le plus grand obstacle : le dilemme de l'ancre

Malgré l'afflux de capitaux, une ombre plane toujours : celle des grands magasins. Historiquement, les centres commerciaux se sont construits autour du modèle de l'enseigne phare : implanter un Macy's ou un JC Penney, et la clientèle suivrait.

Aujourd'hui, la fréquentation des grands magasins a chuté de près d'un tiers par rapport aux niveaux d'avant la pandémie. Le départ de ces enseignes phares laisse derrière lui d'immenses espaces difficiles et coûteux à remplir. Si des commerces non traditionnels comme les cabinets médicaux, les salles de sport et les supermarchés s'y installent, les experts préviennent que leur présence n'incite pas systématiquement les clients à faire des achats complémentaires dans les petites boutiques du centre commercial.

Le calcul du rapport risque/récompense

Investir dans les centres commerciaux de catégorie B n'est pas une mince affaire. Les taux de capitalisation de ces centres se situent entre 13% et 17%, significativement plus élevé que le 5.5 % On l'observe dans les centres commerciaux haut de gamme. Cela indique un profil de risque beaucoup plus élevé.

Le succès dépend de :

• Addresse : Le centre commercial se situe-t-il dans une zone suburbaine en pleine expansion ?

• Composition des locataires : Le propriétaire peut-il attirer des marques « émergentes » plutôt que de simples magasins à bas prix ?

• Dépenses en capital: Le propriétaire a-t-il le courage d'assumer le coût exorbitant d'un repositionnement ?

Conclusion : Un nouveau chapitre pour les centres commerciaux américains

Les centres commerciaux de catégorie B ne sont plus seulement un compromis entre luxe et obsolescence. Pour les investisseurs et les détaillants avisés, ces centres représentent une opportunité de conquérir des parts de marché dans un contexte de rareté de l'espace. Qu'il s'agisse de simples rénovations esthétiques ou de transformations complètes en espaces mixtes, l'objectif reste le même : s'adapter aux nouvelles habitudes de consommation des Américains.